Most lett igazán fontos, hogy költséget vágjanak a cégek: így lehet spórolni az irodabérlés díján

A flexibilis irodabérlet kicsit olyan, mint Columbo felesége: mindenki hallott már róla valamit, de közvetlen tapasztalatai nem nagyon vannak a témáról. Pedig a közösségi és szolgáltatott irodák olyan rugalmasságot adnak egy irodabérlőnek, amely szabad szemmel jól látható irodabérleti megtakarításokat eredményezhet. Az iparág nyújtotta lehetőségek jobb megismeréséhez Dr. Erdei Sándort, a DBH Group vezérigazgatóját, a DBH Serviced Office befektetőjét kérdezte a Portfolio.hu.

Az irodapiac, az irodatér-használat az elmúlt években elképesztő látványos ütemben változott azzal, hogy előtérbe került az iroda, mint HR-eszköz a világban. De nem csak a fix irodaterek változtak, hanem a rugalmasan bérelhetőek is, amit a DBH is kínál. Mik voltak ezek a látványos változások és milyen hatással van erre a folyamatra a koronavírus-járvány?

Az elmúlt évek meghatározó irodapiaci trendjeiből hármat emelnék ki. A felhasználói élmény (user experience) felértékelődése az első, vagyis az ingatlanszakmának fokozottan kell figyelnie az irodaterek végső használóira, a bérlők munkavállalóira. Ez a trend a járvány hatására mit sem változik. A második fontos trend a digitalizáció, vagyis az ingatlan, mint iparág és mint munkakörnyezet digitalizációja. A járvány hatására tömegesen próbálják ki a home office-t olyanok is, akik korábban ezt nem tették, így ha ez a munkavégzés sokaknál beválik, a potenciális bérlők irodakereslete mérséklődni fog.

Végül a szűkebb iparágunk, a flexibilis (vagy más néven szolgáltatott) irodapiac, vagyis a rövidtávú (akár egy hónapos), bútorozott és teljesen felszerelt plug & play irodaterek bérbeadása is erős felfutást mutatott az elmúlt években – a piacvezető operátornak volt olyan időszaka, amikor naponta nyílt egy új center a világ valamely részén. A szolgáltatott irodapiacot eddig az hajtotta, hogy a bérlők egy része nem akart, vagy tudott öt évre vagy hosszabb időre egy adott irodatér mellett elköteleződni, szükségük volt a szervezeti rugalmasságra, a változtatási képességre, amelyet az iroda fizikai terei nagyban meghatároznak. A járvány okozta növekvő bizonytalanság hatására azt látjuk, hogy egyre többen ébrednek rá a változtatási képesség fontosságára, vagyis a járvány egyértelműen a flexibilitás irányába tereli a bérlőket.

Milyen különbségek vannak az úgynevezett co-working terek (közösségi irodák) és a szolgáltatott irodák között? Az biztos, hogy a co-working irodáknak jobb a PR-ja, mert talán az utca embere is hallott már róla, míg a szolgáltatott iroda fogalma talán ködösebb sokaknak. Kinek melyik ajánlott?

A co-working vagy közösségi irodák egy évtizede erősödtek meg, az Y generáció megváltozott munkakultúrája és a szabadúszók számának fölfutása okán. Ezekben a belvárosi létesítményekben csak keveseknek van dedikált munkaállomása (íróasztala és széke) vagy dedikált irodatere, jellemzően “shared desk” modellben mindenki ott foglal helyet, ahol épp szabad munkaállomást talál. Ez a startupperek, szabadúszók igényeiknek megfelel, azonban a cégeknek már nem annyira. A jó pár évtizede létező szolgáltatott irodák (serviced office) abban térnek el a co-working terektől, hogy a bérlőknek kompletten bútorozott, kizárólagos használatú tereket és munkaállomásokat, valamint dedikált IT hálózatot kínálnak. Emellett a szolgáltatott irodák általában olyan kiegészítő szolgáltatásokat is biztosítanak, mint a recepció, titkárnői szolgáltatások, postakezelés, tárgyaló és rendezvénytér szolgáltatások, így a bérlők kezdő irodai beruházások nélkül, a core businessre tudnak fókuszálni.

A rugalmas munkavégzés és irodaterület-használat még mindig a freelancer-ek és kreatívok világa, vagy IT, SSC cégek is egyre inkább igénylik, használják?

Ahogy mondtam, a freelancerek és kreatívok co-working világáról hallani sokat, azonban az utóbbi időben a nagyvállalati szegmens, ezen belül a járvány nélkül is rendkívüli változtatási nyomásnak kitett informatikai és technológiai vállalatok, üzleti szolgáltató központok, nemzetközi cégek projektcsapatai váltak a meghatározó bérlőkké, különösen a szolgáltatott irodai szegmensben. A járvány hatására arra számítunk, hogy a nagyvállalati bérlők előretörése fokozódni fog, a hosszabb távra bérelt területek csökkennek, és mellettük, a hosszabb bérleti szerződéseket kiegészítő, rövidtávú, flexibilisen bérelt területek nőnek. Ez a rugalmasság mellett költséghatékonyságot is jelent, hiszen a kihasználatlan terek így eltűnnek. Végül ez azt is jelenti: a rugalmas tereket is kínáló irodaházak “bérlőmegtartó” képessége nő, a tradicionális bérbeadók és a flexibilis szolgáltatók szimbiózisa jön létre.

Mi lesz a bérleti díjakkal az irodapiacon? Várható visszaesés, lemondások, terület csökkentések? Ez hogyan hathat majd az Önök üzleti modelljére?

Generálisan arra számítunk, hogy a budapesti irodapiaci kereslet robosztus marad a járvány után is, vagyis általános bérleti díj csökkenés nem várható. Az más kérdés, hogy az irodapiaci kereslet módosulhat, és a hagyományos, hosszabb távú „core” terek bérbevétele mellett, a növekedésben inkább az ezeket kiegészítő flexibilis terek játszanak majd nagyobb szerepet.

Hogyan áll Budapest és Magyarország a szolgáltatott irodák terjedésében? Van mutató, hogy a teljes modern állományon belül hány százalék ilyen iroda, és ez hogyan aránylik a régiós fővárosokhoz vagy Nyugat-Európához? Hova lehet fejlődni, nőni?

Jelenleg Budapesten és Közép-Kelet-Európában is a teljes irodaállomány 2-5% flexibilis irodatér, vagyis közösségi vagy szolgáltatott iroda. A várható növekedés mértékét talán érzékelteti, hogy ez az arány Londonban, az egyik legfejlettebb flexibilis irodapiacon, az évtized végére akár több tíz százalék pontra is nőhet. Budapesten és Magyarországon, ha ilyen mértékű előretörés nem is, de a jelenlegi szolgáltatott/közösségi irodaállomány megtöbbszöröződése várható. Mi magunk 2020-ban két új business centert is nyitunk, egyet a XI. és egy másikat a III. kerületben, több, mint 600 munkaállomással növelve a budapesti állományunkat.